Bất động sản và thách thức vỡ nợ trái phiếu

Số vụ vỡ nợ trái phiếu bất động sản đang gia tăng, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và ngân hàng. Tuy nhiên, có những giải pháp để tháo gỡ tình hình và khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực này.

Bức tranh thiếu gam màu sáng

Theo số liệu tính đến 4/5/2023, có tổng cộng 523 tổ chức phát hành trái phiếu phi ngân hàng, với tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành là 766.500 tỷ đồng. Trong số đó, có 220 tổ chức phát triển bất động sản với tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành là 397.700 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hầu hết trái phiếu bất động sản được phát hành bởi các công ty chưa đại chúng, thông qua phát hành riêng lẻ. Năm 2020, có 111 tổ chức phát hành trái phiếu, con số tăng lên 174 vào năm 2021 và giảm xuống còn 58 vào năm 2022.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn kéo dài, số vụ vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp đang gia tăng. Lĩnh vực bất động sản là ngành có số lượng tổ chức phát hành vỡ nợ lớn nhất, chiếm 56/98 trường hợp. Tỷ lệ vỡ nợ của ngành này cũng là cao nhất, với gần 400.000 tỷ đồng trái phiếu lưu hành, tương đương 3,7% dư nợ cho vay của cả nước và chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành.

Hiệu suất thu nhập của các nhà phát triển bất động sản cũng đang giảm, đặc biệt là từ quý I/2022. Trong quý I/2023, doanh thu thuần giảm 45,7% và thu nhập ròng giảm 70,5% so với cùng kỳ. Nhiều dự án bất động sản vẫn đang gặp khó khăn với thủ tục pháp lý và thiếu vốn khi ngân hàng hạn chế cho vay, dẫn đến việc bán hàng bị trì hoãn. Ngoài ra, hầu hết nguồn cung trên thị trường là các bất động sản cao cấp và khu nghỉ dưỡng, trong khi nhu cầu mua thấp, làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường.

Ông/Bà [Name] - [Chức vụ] cho biết, "Hệ thống ngân hàng có thể gánh chịu tổn thất do vỡ nợ trái phiếu đối với môi trường tín dụng hiện tại. Tỷ lệ nợ xấu hiện nay dao động từ 0,4% đến 3,5%, tùy thuộc vào các giả định và chính sách can thiệp của cơ quan quản lý."

Để giải quyết tình hình này, chúng tôi đã xây dựng 3 kịch bản về vỡ nợ trái phiếu đến cuối năm 2023. Kịch bản thấp dự đoán tỷ lệ vỡ nợ ở mức 30%, trong khi kịch bản cơ sở dự đoán tỷ lệ vỡ nợ tăng lên 40%. Kịch bản xấu nhất dự đoán tỷ lệ vỡ nợ lên đến 50%, tương tự như tình hình ở Trung Quốc.

Theo nghiên cứu gần đây của FiinRatings về chất lượng tín dụng của ngân hàng, nợ xấu có khả năng tiếp tục gia tăng trong tương lai gần, đặc biệt là ở các ngân hàng tư nhân có tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản cao. Một số ngân hàng có tỷ suất lợi nhuận cao nhưng tỷ trọng các khoản cho vay bất động sản lớn vẫn có thể bị ảnh hưởng, tác động đáng kể hơn đến chất lượng tài sản.

Tuy nhiên, cần có những giải pháp để tháo gỡ tình hình và khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản. Chính sách giãn, hoãn nợ đối với tín dụng ngân hàng và tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm áp lực nợ đến hạn cho các tổ chức phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chất lượng tín dụng của doanh nghiệp không thay đổi.

Đồng thời, cần hỗ trợ về mặt pháp lý và đẩy nhanh quy trình cấp phép dự án để tạo cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản vay vốn trở lại. Điều này cũng áp dụng cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Hiện nay, các vấn đề pháp lý vẫn là điểm nghẽn không chỉ đối với khả năng vay vốn ngân hàng mà còn đối với việc phát hành trái phiếu.

Trong tương lai, cần mở rộng thêm các cơ hội và giải pháp để thị trường trái phiếu bất động sản phát triển. Điều này bao gồm chính sách về bất động sản, phát hành trái phiếu, và tín dụng ngân hàng. Ngoài ra, cần quan tâm đến doanh số nhà ở hàng tháng và tình hình giao dịch trên thị trường thứ cấp. Hiệu suất thu nhập của các doanh nghiệp, lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng cũng cần được xem xét. Cuối cùng, cơ chế thị trường trong tái cơ cấu nợ, mua bán - sáp nhập và chuyển nhượng dự án cũng đóng vai trò quan trọng.

Ông/Bà [Name] - [Chức vụ] cho biết, "Để khơi thông dòng vốn cho các nhà phát triển bất động sản, sự hỗ trợ về mặt pháp l

VNIndex 1,217.22 -3.21 -0.26%
HNX 240.77 -0.54 -0.22%
UPCOM 91.22 0.34 0.37%
[question] Tại sao lĩnh vực bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn?,Có những chính sách gì để hỗ trợ các tổ chức phát hành trái phiếu?